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房姐你好，经朋友安利关注了你们，本人有一套平谷别墅，首城汇景墅，户型超级好，小区环境也非常不错，360平2018年买的加装修的成本是1200万。当初想着别墅用地稀缺，还有地铁规划加持，怎么着也得保值，结果七年过去，行情一言难尽。想问问您，这房是再扛几年还是直接割肉？还有人说买别墅的都是人傻钱多，您怎么看？
房姐回复：
先说这房子卖不卖，核心就看你现在住不住？
要是你正自住，那真不用纠结价格波动。当初装修花了那么多心思，房子户型、小区环境都合心意，住得舒服比啥都重要。
但如果说你不自住，那没什么可说的，果断卖掉。
第一，郊区本身购房需求就弱，你这还是360平的大别墅，属于“金字塔尖”的产品，有实力接盘的客户很少；
第二，明年地铁22号线开通，对你的房子影响微乎其微。一方面这个小区到地铁站要3公里，算不上地铁盘，另一方面买别墅的人根本不在乎地铁，依赖地铁的刚需又买不起别墅。
第三，平谷缺乏能带动房价的核心产业，房子只适合养老、自住品质需求，不要抱有太多幻想。
最后，买别墅的人怎么可能是人傻钱多呢？这种说法太偏执了！刚需买房，核心诉求是“自住+通勤+学区”，本质是“生活必需品”；而买郊区别墅的人，本身不缺房子，核心是为了“改善生活品质”，是“非必需品”的精神消费。
就像有人愿意花几十万买块手表，有人愿意花上百万买辆车，郊区别墅的核心价值，从来不是“房价涨幅”，而是“不可替代的居住体验”。
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房姐真心请教！我在菊园有两套回迁经济适用房，一直租着，一套月租金7000，另一套6000，现在房龄越来越老，心里总没底，不知道该趁早卖了落袋为安，还是继续出租赚租金。目前没有明确的投资和置换需求，想请您分析分析。
房姐回复：
你这两套房子，一套两居一套三居是吧？我查了下最新行情，菊园这片区的回迁房，成交价2居大概在300万，3居大概400万，具体得看楼层和楼位。
客观来说，你的房子租金收益还可以，背靠中关村科技园产业，租房需求稳，租售比大概在2%-2.4%，跑赢了很多小区，但问题也很突出。
第一，房龄太老了，1993-2002年的房子；第二，学区一般，青龙桥学区在海淀属于“中下游”；第三，也是最关键的，隔壁上地的回迁房柳浪家园、裕和嘉园等开始陆续下房本了，这批房子房龄新、学区好，现在不少业主急着变现，价格压得很低，像是“害群之马”。你的小区本身就在下游，有被挤压的风险。
所以我的建议很明确：尽快出手。哪怕你暂时没好的投资渠道，把钱拿在手里存银行大额定期，收益和租金差不了太多，比守着老房子要好。
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房姐你好！听了你的建议，我们把石景山那套老破小挂出去“边租边卖”，现在终于有眉目了，预计年底就能出手！卖房后手里大概能有300万子弹，月供能覆盖2万左右，现在孩子4岁，想购海淀非一流学区两居室，兼自住，上班在西四环和西北五环，哪里比较合适？
房姐回复：
先给你点个赞！石景山老破小能顺利套现，这就迈出了一大步！按你说的月供2万上下，大概能撬动400-500万的杠杆，总预算基本锁定在700-800万。
核心还是看你对学区的接受度。
要是想保第二梯队学区，羊坊店、万寿路、八里庄这三个片区优先看，离你俩通勤地都不算远，学区实力也稳。但你们的预算在这儿买两居，基本就得挑翠微南里、万寿路甲6号院这类房龄超20年的老小区，户型和环境都一般。
要是学区能退一步，接受第三梯队，可选的房子就会好很多，永定路学区和清河学区可以重点关注。尤其清河的橡树湾，现在能上车一套次新两居，小区环境、户型都比老破小强太多。
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